En este artículo vamos a hablar de generalidades en la Región de Murcia, con el riesgo que ello conlleva.
Lo primero es saber de dónde venimos:
Empezamos con la “gran crisis” de entre 2008 a 2016, donde había mucho desempleo, mucha precariedad laboral y eso llevaba a que la gente estuviera fuera del mercado inmobiliario: se “refugiaban” en casas de familiares, segundas residencias de familiares, o donde buenamente podían.
Se seguían creando las mismas unidades familiares (recordemos el refrán de “el casado, casa quiere”). Pero esa demanda, por motivos económicos, se estaba “reteniendo”. Estaba claro que, en cuanto mejorara la situación económica y laboral, ésta “explotaría” (como a mediados de la primera década de este siglo ocurrió con el “Baby Boom” que aumentó tanto la demanda que llegamos a la conocida como “burbuja inmobiliaria”).
Hasta 2016, el mercado del alquiler existía, pero la oferta superaba a la demanda. Los precios estaban muy contenidos y, cuando un arrendador tenía a un inquilino que pagaba bien y sin retrasos, incluso era habitual que no le actualizara la renta.
A partir de 2016 empezó la reactivación económica y a fluir de nuevo la financiación hipotecaria. Se notó primero en el mercado de la compraventa, que se reactivó enseguida, pero con una contención de precios (al revés de lo que sucedía en el resto de España).
También empezó a reactivarse el mercado del alquiler. Fue subiendo gradualmente, pero, gracias a la seria reactivación de la compraventa, fue un auge “sostenido”.
La oferta de alquiler está basada, mayoritariamente, en “pequeños inversores” (muchas veces particulares que no venden su vivienda al comprar otra, o que disminuyen su ritmo de vida para comprar otra para mejorar sus futuras rentas, para que en un futuro sea para algún hijo…). Pero también hay “grandes tenedores” (como “fondos de inversión”), que hasta 2019 tenían una política habitual de habilitar y poner en alquiler las viviendas que adquirían para sacar una rentabilidad durante los 5 años que les obligaba la Ley, con idea de esperar a que subiera el mercado inmobiliario y luego vender.
Fue alrededor de 2019 cuando empezó a subir de manera más notable la demanda de alquiler. Justo cuando se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fue entonces cuando empezaron a subir más los precios, dado que la demanda superaba notablemente a la oferta. Y la Ley empeoró las cosas. Una modificación de la Ley que pretendía ayudar a los inquilinos, pero que el resultado que consiguió fue que los grandes tenedores paralizaran su política de sacar viviendas al mercado de alquiler (penalizados fiscalmente, alquileres de 7 años…), para pasarlas directamente al de venta. Eso hizo que la situación fuera cada vez peor en el mercado del alquiler (mucha más demanda, con menos oferta).
Para “paralizar” la oferta se dieron otros factores, como que la aplicación en la realidad del “desahucio exprés” no sea así (una media de dos años para poder “deshacerse” de un inquilino que no paga), la legislación consolidada y en ciernes que, para proteger al inquilino que queda en riesgo de exclusión social lo carga en el propietario de la vivienda, en vez de en la Administración, el desastroso fenómeno “okupa”, que nadie entiende… Sólo estos factores ya se consideraban como una “inseguridad jurídica”, que hizo que sobre todo el pequeño inversor se lo pensara dos veces antes de arriesgarse a compara para alquilar (lo que habría sido un aumento de la oferta de alquiler).
En 2019, en la Región de Murcia, los precios de venta seguían contenidos. Por ello, la rentabilidad del alquiler seguía siendo algo interesante. Aunque, por todo lo dicho anteriormente la oferta de viviendas en alquiler no subió lo que habría sido natural, aún había un cierto equilibrio.
Llegó 2020 y, con él, el confinamiento. Pánico en la economía. Eso hizo que la tendencia alcista en precios de alquiler se contuviera. Que, momentáneamente, bajara la demanda. Por eso, aunque también estaba mantenida la oferta, se “suavizó” la situación.
En 2021, ya con menos miedo a la pandemia y con situación laboral totalmente distinta (pleno empleo en algunas actividades como camareros y oficios de la construcción, y necesidad de nuevos trabajadores en alguno de ellos), volvimos a lo que empezaba a ocurrir en 2019: Subidas de precios, que hacían que los inversores volvieran a plantearse invertir (sacar más viviendas al mercado de alquiler). Pero se empezó a habar de nuevas medidas políticas de limitaciones de precios, y otras medidas que claramente perjudicaban a los propietarios.
Eso hizo, y está haciendo, que en las localidades donde se pueda estimar que los alquileres puedan tensionarse, se pensaran mucho más cada operación. Que en vez de operar en el “mercado libre”, se dedicaran a buscar “sogas de ahorcado” por miedo a que bajara drásticamente la rentabilidad, o que llegara un momento en que esta no existiera. Un tipo de viviendas que no existen, lo que equivale a que no se hacen las operaciones… En fin, unos rumores sobre una política que volvía a pretender que el ahorrador tuviera que realizar el fin social que le corresponde a la Administración. Resultado: menor aumento de la oferta de alquiler de lo que sería natural en un mercado libre.
Se oye muchas veces que la vivienda no es algo para mercadear. Que es un bien social y un derecho reconocido en la Constitución. Y en ello estaríamos de acuerdo si la inversión la hiciera la Administración. Lo que realmente es la vivienda es un bien caro. Una inversión muy grande con la que un pequeño ahorrador puede llegar a arruinarse (como ya ocurrió con la “gran crisis”).
Con todos estos antecedentes, vamos a hablar de la situación actual y de las perspectivas a corto plazo (en concreto para este año 2022).
Si, como parece que está ocurriendo a pesar de la pandemia, la situación económica y laboral (en general) sigue mejorando, está claro que seguirá aumentando la demanda de alquiler.
Si no se consigue que aumente también la oferta, tenemos un problema (muchos “pujando” por lo mismo, ineludiblemente llevan a una subida de precios). Pero no es el precio el único problema. Si no hay oferta para todos, es normal que los propietarios tengan varios inquilinos entre los que elegir. Y, como es lógico, elegirán a los mejores, a los que le den mayor seguridad. Eso lleva ineludiblemente a que quienes se queden “fuera” sean los más desfavorecidos.
Desde el mismo momento en que los propietarios (o los que podrían llegar a serlo) de viviendas en alquiler sientan que tienen inseguridad en la inversión, buscarán otras vías. Eso perjudica seriamente al mercado, pues no aumenta la oferta…
Veamos ahora unos datos de las medias (con el riesgo que ello conlleva) de los precios de alquileres en algunas de las principales ciudades de la Región de Murcia. Para ello, estandarizamos una “vivienda tipo”, de tres dormitorios con ascensor. Hay que tener en cuenta que esto es sólo una orientación, pues hay muchos factores que influyen (y pueden subir o bajar los precios indicados), como antigüedad, estado de conservación de la vivienda o del edificio, si da o no a una vía principal, el vecindario del edificio, las piezas exteriores, la altura, las vistas, el equipamiento público y comercial más cercano, la cercanía de paradas de transporte público… Así tenemos:
MURCIA CASCO URBANO:
Zona Juan Carlos I: Entre 800 y 900 € / mes.
Zona Juan de Borbón: Entre 700 y 800 € / mes.
Zona Ronda Sur: Entre 650 y 700 € / mes.
Barrio del Carmen: Entre 600 y 700 € / mes.
Zona Centro Histórico: Entre 800 y 1.300 € / mes.
Zona Santiago el Mayor: Unos 600 € / mes.
Zona Barrio del Progreso: Unos 600 € / mes.
Zona San Andrés: Entre 600 y 700 € / mes.
Pedanías de Murcia: Unos 600 € / mes.
CARTAGENA:
Entre 500 y 600 € / mes.
LORCA
Entre 500 y 600 € / mes.
Otra tipología de alquiler que se está empezando a dar en la Región es algo que ya ocurre en otras. Es un “negocio” que suele empezar como “subarriendo por habitaciones”. Es decir, un arrendatario empieza a subarrendar habitaciones de una o varias casas que ha alquilado (generando un negocio, muchas veces “en negro” y no consentido en los contratos). Visto esto por los propietarios, ya hay algunos que empiezan a hacerlo directamente: el alquiler por habitaciones.
El precio que se está cobrando (casi siempre con luz, agua e internet incluidos) es de entre 200 y 250 € / mes por habitación. Esos precios, más o menos, son los que se suelen dar en todas las localidades y zonas (en principio se hace con viviendas de “gama baja”).
Y, siguiendo con las expectativas para 2022, continuamos diciendo que el IPC hasta diciembre ha sido superior al 6,5%, por lo que ya va a haber una gran subida de forma “natural” (una subida equivalente al IPC es equivalente a que no haya subida, aunque los sueldos no hayan llegado a esas subidas…). Pero calculamos que, por la diferencia entre oferta y demanda, puede haber un incremento de precios para los nuevos alquileres entre el 6 y el 8% (lo que realmente no resulta excesivo, pues equivaldría a menos de un 1,5%, a pesar de la gran diferencia observada).
En cuanto a qué debería pasar para que el alquiler no sea un problema, como concepto, la solución es sencilla: fomentar que aparezca más oferta, para volver al equilibrio oferta-demanda.
¿Cómo conseguirlo? Aquí viene lo difícil. Pero, aún sin desarrollarlo en este momento, pues no es el objeto de este artículo, hablaremos de algunas líneas generales:
- Dotar al alquiler de seguridad jurídica, acabando con rumores y políticas ideológicas: pasar a políticas de economía y, sobre todo, prácticas. Para ello, los políticos deberían dejarse asesorar por los profesionales del sector inmobiliario y de la economía.
- Que la política e inversión social, muy necesaria, sea asumida por la Administración, no intentando cargarla a los propietarios de viviendas en alquiler.
- Que resulte fácil y rápido para un propietario recuperar una vivienda con un inquilino que no abone la renta (o de un “okupa”).
- No “discriminar” a los “grandes tenedores”, de forma que no teman sacar viviendas al mercado de alquiler.
- Apoyar la compra para alquilar (impuestos tanto de compra como sobre ingresos por la renta).
- Para evitar el “envejecimiento” o falta de equipamiento del parque de viviendas en alquiler, ayudas a la rehabilitación, mejora energética…
- Fomentar el propio mercado de la compraventa (pues el usuario final que compra desaparece como demanda de alquiler, ayudando a bajar ésta).
- Otras medidas que ahora no enumeraremos para no alargar excesivamente este artículo.
Es decir, si lo que se pretende es aumentar la oferta, se debe fomentar (y no castigar) la oferta. Y el fomento deben ser beneficios (no “castigos”).
Es decir, creemos en nuestra economía de “libre mercado” (conjunción de oferta y demanda), más que en otros tipos de economía que se ha demostrado que no funcionan (como, y sólo a modo de ejemplo, precios marcados por la Administración).
Recordemos que es este un tema que preocupa mucho a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, pues tan clientes son propietarios como inquilinos. Que cuanto más altas sean las rentas, más difícil es para nosotros gestionar operaciones de alquiler. Aunque leyendo este artículo pueda llegar a parecer que nos ponemos de parte del propietario, no es así en realidad. Todo el rato hemos estado hablando del libre mercado: la conjunción de oferta y demanda. Y el desequilibrio o la carestía de una u otra siempre nos preocupa.
Por tanto, comprendemos muy bien la situación de los arrendatarios (incluso muchos de nosotros también lo somos). Nos gustaría mucho que hubiera más oferta de alquiler que hiciera que los precios bajaran, por eso nos pronunciamos en cuanto a posibles medidas tendentes a aumentar la oferta, lo que llevaría a que fuera el propio mercado el que limite los precios.
Artículo redactado por Jerónimo Jover – responsable del Departamento de CDE (Comunicación, Datos y Estudios) del Colegio Oficial y Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Región de Murcia.
Para su realización se ha contado con datos del propio Colegio Oficial y con entrevistas y opiniones de varios Colegiados y Asociados de distintas zonas.
