COAPI

Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

Las inmobiliarias rechazan el control de los alquileres

El sector inmobiliario mira con recelo las medidas del Gobierno central para controlar el precio de los alquileres ante la nueva situación económica sobrevenida por la guerra de Rusia contra Ucrania.

Desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de la Región de Murcia alertan de que el Ejecutivo está «empecinado en intervenir» en el mercado, con decisiones que «no solo afectan a las rentas más vulnerables».

El responsable de comunicación de la entidad, Jerónimo Jover, advierte de que es un precedente «muy peligroso», pues ese intervencionismo tiene un «efecto rebote» que acaba por tener «un resultado totalmente contrario al que se busca». Y todo ello, a pesar de que «parece ser que no va a afectar tanto como esperábamos», reconoce.

Porque, al final, se ha establecido el límite de la subida del 2% en el caso de los arrendamientos de grandes propietarios, permitiéndose, asimismo, que se produzca un aumento más concreto a través del acuerdo entre ambas partes. «Cuando la rentabilidad prevista por el arrendador se está cumpliendo, vemos que ya el propio mercado hace de freno», puntualiza Jover.

Precisamente, en una reciente encuesta colegial, realizada el pasado 17 de marzo, tras una pregunta expresa sobre la renovación de los alquileres según el IPC, se concluye que «el 57,1% de los alquileres que gestionan los API en la Región no se actualizan cuando el inquilino paga puntualmente y no da problemas».

Mientras, un 33,3% señala que siempre se hace la correspondiente actualización y el 9,5% restante admite que ahora sí empiezan a pedir la subida ante este último incremento serio del IPC. Así lo reconocen en sus respuestas más de un centenar de profesionales en una consulta que sigue activa.

Por otra parte, alertan de que «en situaciones con carencia de oferta, los arrendadores tienen más donde elegir», de forma que «los más perjudicados son los más desfavorecidos, a los que se pretende ayudar».

«La defensa de los colectivos más vulnerables debe ir, precisamente, en el sentido contrario. Si quieres que aparezca más oferta de alquiler, que es lo que baja el precio por la competencia, lo que debe hacerse es apoyar,  y no castigar, al arrendador. Hacer un efecto llamada, en vez de un efecto huida». Jover concluye que «vemos el mercado de forma profesional (oferta y demanda) y nos preocupa tener clientes arrendatarios a los que  no podemos conseguir la vivienda que necesitan».

 

Noticia Original “La Verdad” – 30/03/2022

LA VERDAD Inmobiliario

Alquiler 2022 en la Región de Murcia

En este artículo vamos a hablar de generalidades en la Región de Murcia, con el riesgo que ello conlleva.

Lo primero es saber de dónde venimos:

Empezamos con la “gran crisis” de entre 2008 a 2016, donde había mucho desempleo, mucha precariedad laboral y eso llevaba a que la gente estuviera fuera del mercado inmobiliario: se “refugiaban” en casas de familiares, segundas residencias de familiares, o donde buenamente podían.

Se seguían creando las mismas unidades familiares (recordemos el refrán de “el casado, casa quiere”). Pero esa demanda, por motivos económicos, se estaba “reteniendo”. Estaba claro que, en cuanto mejorara la situación económica y laboral, ésta “explotaría” (como a mediados de la primera década de este siglo ocurrió con el “Baby Boom” que aumentó tanto la demanda que llegamos a la conocida como “burbuja inmobiliaria”).

Hasta 2016, el mercado del alquiler existía, pero la oferta superaba a la demanda. Los precios estaban muy contenidos y, cuando un arrendador tenía a un inquilino que pagaba bien y sin retrasos, incluso era habitual que no le actualizara la renta.

A partir de 2016 empezó la reactivación económica y a fluir de nuevo la financiación hipotecaria. Se notó primero en el mercado de la compraventa, que se reactivó enseguida, pero con una contención de precios (al revés de lo que sucedía en el resto de España).

También empezó a reactivarse el mercado del alquiler. Fue subiendo gradualmente, pero, gracias a la seria reactivación de la compraventa, fue un auge “sostenido”.

La oferta de alquiler está basada, mayoritariamente, en “pequeños inversores” (muchas veces particulares que no venden su vivienda al comprar otra, o que disminuyen su ritmo de vida para comprar otra para mejorar sus futuras rentas, para que en un futuro sea para algún hijo…). Pero también hay “grandes tenedores” (como “fondos de inversión”), que hasta 2019 tenían una política habitual de habilitar y poner en alquiler las viviendas que adquirían para sacar una rentabilidad durante los 5 años que les obligaba la Ley, con idea de esperar a que subiera el mercado inmobiliario y luego vender.

Fue alrededor de 2019 cuando empezó a subir de manera más notable la demanda de alquiler. Justo cuando se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fue entonces cuando empezaron a subir más los precios, dado que la demanda superaba notablemente a la oferta. Y la Ley empeoró las cosas. Una modificación de la Ley que pretendía ayudar a los inquilinos, pero que el resultado que consiguió fue que los grandes tenedores paralizaran su política de sacar viviendas al mercado de alquiler (penalizados fiscalmente, alquileres de 7 años…), para pasarlas directamente al de venta. Eso hizo que la situación fuera cada vez peor en el mercado del alquiler (mucha más demanda, con menos oferta).

Para “paralizar” la oferta se dieron otros factores, como que la aplicación en la realidad del “desahucio exprés” no sea así (una media de dos años para poder “deshacerse” de un inquilino que no paga), la legislación consolidada y en ciernes que, para proteger al inquilino que queda en riesgo de exclusión social lo carga en el propietario de la vivienda, en vez de en la Administración, el desastroso fenómeno “okupa”, que nadie entiende… Sólo estos factores ya se consideraban como una “inseguridad jurídica”, que hizo que sobre todo el pequeño inversor se lo pensara dos veces antes de arriesgarse a compara para alquilar (lo que habría sido un aumento de la oferta de alquiler).

En 2019, en la Región de Murcia, los precios de venta seguían contenidos. Por ello, la rentabilidad del alquiler seguía siendo algo interesante. Aunque, por todo lo dicho anteriormente la oferta de viviendas en alquiler no subió lo que habría sido natural, aún había un cierto equilibrio.

Llegó 2020 y, con él, el confinamiento. Pánico en la economía. Eso hizo que la tendencia alcista en precios de alquiler se contuviera. Que, momentáneamente, bajara la demanda. Por eso, aunque también estaba mantenida la oferta, se “suavizó” la situación.

En 2021, ya con menos miedo a la pandemia y con situación laboral totalmente distinta (pleno empleo en algunas actividades como camareros y oficios de la construcción, y necesidad de nuevos trabajadores en alguno de ellos), volvimos a lo que empezaba a ocurrir en 2019: Subidas de precios, que hacían que los inversores volvieran a plantearse invertir (sacar más viviendas al mercado de alquiler). Pero se empezó a habar de nuevas medidas políticas de limitaciones de precios, y otras medidas que claramente perjudicaban a los propietarios.

Eso hizo, y está haciendo, que en las localidades donde se pueda estimar que los alquileres puedan tensionarse, se pensaran mucho más cada operación. Que en vez de operar en el “mercado libre”, se dedicaran a buscar “sogas de ahorcado” por miedo a que bajara drásticamente la rentabilidad, o que llegara un momento en que esta no existiera. Un tipo de viviendas que no existen, lo que equivale a que no se hacen las operaciones… En fin, unos rumores sobre una política que volvía a pretender que el ahorrador tuviera que realizar el fin social que le corresponde a la Administración. Resultado: menor aumento de la oferta de alquiler de lo que sería natural en un mercado libre.

Se oye muchas veces que la vivienda no es algo para mercadear. Que es un bien social y un derecho reconocido en la Constitución. Y en ello estaríamos de acuerdo si la inversión la hiciera la Administración. Lo que realmente es la vivienda es un bien caro. Una inversión muy grande con la que un pequeño ahorrador puede llegar a arruinarse (como ya ocurrió con la “gran crisis”).

Con todos estos antecedentes, vamos a hablar de la situación actual y de las perspectivas a corto plazo (en concreto para este año 2022).

Si, como parece que está ocurriendo a pesar de la pandemia, la situación económica y laboral (en general) sigue mejorando, está claro que seguirá aumentando la demanda de alquiler.

Si no se consigue que aumente también la oferta, tenemos un problema (muchos “pujando” por lo mismo, ineludiblemente llevan a una subida de precios). Pero no es el precio el único problema. Si no hay oferta para todos, es normal que los propietarios tengan varios inquilinos entre los que elegir. Y, como es lógico, elegirán a los mejores, a los que le den mayor seguridad. Eso lleva ineludiblemente a que quienes se queden “fuera” sean los más desfavorecidos.

Desde el mismo momento en que los propietarios (o los que podrían llegar a serlo) de viviendas en alquiler sientan que tienen inseguridad en la inversión, buscarán otras vías. Eso perjudica seriamente al mercado, pues no aumenta la oferta

Veamos ahora unos datos de las medias (con el riesgo que ello conlleva) de los precios de alquileres en algunas de las principales ciudades de la Región de Murcia. Para ello, estandarizamos una “vivienda tipo”, de tres dormitorios con ascensor. Hay que tener en cuenta que esto es sólo una orientación, pues hay muchos factores que influyen (y pueden subir o bajar los precios indicados), como antigüedad, estado de conservación de la vivienda o del edificio, si da o no a una vía principal, el vecindario del edificio, las piezas exteriores, la altura, las vistas, el equipamiento público y comercial más cercano, la cercanía de paradas de transporte público… Así tenemos:

MURCIA CASCO URBANO:

Zona Juan Carlos I: Entre 800 y 900 € / mes.

Zona Juan de Borbón: Entre 700 y 800 € / mes.

Zona Ronda Sur: Entre 650 y 700 € / mes.

Barrio del Carmen: Entre 600 y 700 € / mes.

Zona Centro Histórico: Entre 800 y 1.300 € / mes.

Zona Santiago el Mayor: Unos 600 € / mes.

Zona Barrio del Progreso: Unos 600 € / mes.

Zona San Andrés: Entre 600 y 700 € / mes.

Pedanías de Murcia: Unos 600 € / mes.

CARTAGENA:

Entre 500 y 600 € / mes.

LORCA

Entre 500 y 600 € / mes.

Otra tipología de alquiler que se está empezando a dar en la Región es algo que ya ocurre en otras. Es un “negocio” que suele empezar como “subarriendo por habitaciones”. Es decir, un arrendatario empieza a subarrendar habitaciones de una o varias casas que ha alquilado (generando un negocio, muchas veces “en negro” y no consentido en los contratos). Visto esto por los propietarios, ya hay algunos que empiezan a hacerlo directamente: el alquiler por habitaciones.

El precio que se está cobrando (casi siempre con luz, agua e internet incluidos) es de entre 200 y 250 € / mes por habitación. Esos precios, más o menos, son los que se suelen dar en todas las localidades y zonas (en principio se hace con viviendas de “gama baja”).

Y, siguiendo con las expectativas para 2022, continuamos diciendo que el IPC hasta diciembre ha sido superior al 6,5%, por lo que ya va a haber una gran subida de forma “natural” (una subida equivalente al IPC es equivalente a que no haya subida, aunque los sueldos no hayan llegado a esas subidas…). Pero calculamos que, por la diferencia entre oferta y demanda, puede haber un incremento de precios para los nuevos alquileres entre el 6 y el 8% (lo que realmente no resulta excesivo, pues equivaldría a menos de un 1,5%, a pesar de la gran diferencia observada).

En cuanto a qué debería pasar para que el alquiler no sea un problema, como concepto, la solución es sencilla: fomentar que aparezca más oferta, para volver al equilibrio oferta-demanda.

¿Cómo conseguirlo? Aquí viene lo difícil. Pero, aún sin desarrollarlo en este momento, pues no es el objeto de este artículo, hablaremos de algunas líneas generales:

  • Dotar al alquiler de seguridad jurídica, acabando con rumores y políticas ideológicas: pasar a políticas de economía y, sobre todo, prácticas. Para ello, los políticos deberían dejarse asesorar por los profesionales del sector inmobiliario y de la economía.
  • Que la política e inversión social, muy necesaria, sea asumida por la Administración, no intentando cargarla a los propietarios de viviendas en alquiler.
  • Que resulte fácil y rápido para un propietario recuperar una vivienda con un inquilino que no abone la renta (o de un “okupa”).
  • No “discriminar” a los “grandes tenedores”, de forma que no teman sacar viviendas al mercado de alquiler.
  • Apoyar la compra para alquilar (impuestos tanto de compra como sobre ingresos por la renta).
  • Para evitar el “envejecimiento” o falta de equipamiento del parque de viviendas en alquiler, ayudas a la rehabilitación, mejora energética…
  • Fomentar el propio mercado de la compraventa (pues el usuario final que compra desaparece como demanda de alquiler, ayudando a bajar ésta).
  • Otras medidas que ahora no enumeraremos para no alargar excesivamente este artículo.

Es decir, si lo que se pretende es aumentar la oferta, se debe fomentar (y no castigar) la oferta. Y el fomento deben ser beneficios (no “castigos”).

Es decir, creemos en nuestra economía de “libre mercado” (conjunción de oferta y demanda), más que en otros tipos de economía que se ha demostrado que no funcionan (como, y sólo a modo de ejemplo, precios marcados por la Administración).

Recordemos que es este un tema que preocupa mucho a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, pues tan clientes son propietarios como inquilinos. Que cuanto más altas sean las rentas, más difícil es para nosotros gestionar operaciones de alquiler. Aunque leyendo este artículo pueda llegar a parecer que nos ponemos de parte del propietario, no es así en realidad. Todo el rato hemos estado hablando del libre mercado: la conjunción de oferta y demanda. Y el desequilibrio o la carestía de una u otra siempre nos preocupa.

Por tanto, comprendemos muy bien la situación de los arrendatarios (incluso muchos de nosotros también lo somos). Nos gustaría mucho que hubiera más oferta de alquiler que hiciera que los precios bajaran, por eso nos pronunciamos en cuanto a posibles medidas tendentes a aumentar la oferta, lo que llevaría a que fuera el propio mercado el que limite los precios.

Artículo redactado por Jerónimo Jover – responsable del Departamento de CDE (Comunicación, Datos y Estudios) del Colegio Oficial y Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Región de Murcia.

Para su realización se ha contado con datos del propio Colegio Oficial y con entrevistas y opiniones de varios Colegiados y Asociados de distintas zonas.

Bono Joven para alquiler

El “bono joven” para el alquiler es una buena idea para ayudar a los más jóvenes a emanciparse.

Es una ayuda que entendemos interesante, pues hace ya muchos años que, por ciertos factores (inestabilidad laboral, bajos salarios, precios de alquiler al alza…), la edad de “emancipación” se va elevando cada año.

Pero esta medida, por sí sola, entendemos que es insuficiente.

El problema de fondo es que, al ser la demanda de pisos de alquiler cada vez más superior a la oferta, este tipo de ayudas, por sí solas, lo único que probablemente consigan es “inflación” en los precios.

Para atajar de verdad el problema, se pretende hacer lo contrario a lo que se debería hacer. No se puede pretender que aumente la oferta, “atacando” a la oferta. La política debería ser al revés: potenciar la oferta. Medidas como seguridad jurídica ante impagos u “okupaciones”, beneficios fiscales potenciados para alquileres o compras con finalidad de alquilar, ayudas a “actualización” de viviendas en alquiler…

No olvidemos que en nuestro tipo de economía de “mercado libre” los precios se marcan con la confluencia de oferta y demanda. Siempre que la oferta es inferior a la demanda es natural una subida de precios (hay más “pujando” por lo mismo), ampliación de “filtros” a inquilinos (que siempre perjudican a los más desfavorecidos) … En otro tipo de economías se han marcado otras políticas (limitaciones de precios, entre ellas), que nunca han funcionado.

Otra forma de potenciar el “destensionamiento” de los precios de alquiler, en la que no corresponde entrar ahora, podría ser incentivar el mercado de la compraventa.

Pero entendemos que el tema que nos concierne (“bono joven”), si no va acompañado de políticas tendentes a aumentar la oferta, lo único que conseguiría sería “inflacionar” el mercado de alquiler, beneficiando a los jóvenes (que automáticamente tendrían más dinero para alquilar), en claro perjuicio para todos los demás colectivos, que se pueden ver aún más marginados (sobre todo los más desfavorecidos). Todo ello con un más que probable aumento de precios, al haber “más dinero en la calle” para este fin.

El mercado inmobiliario de los compradores europeos no residentes en la Región de Murcia

Consultado con Agentes inmobiliarios de COAPI Murcia especialistas en este mercado, los datos obtenidos han sido los siguientes:

Aunque hay quien ha realizado más operaciones incluso que en 2019, la tónica general ha sido de un desplome de hasta un 50%. El motivo ha sido claro: este tipo de compradores apenas ha tenido posibilidad de llegar a nuestra Comunidad Autónoma.

¿Quiénes han conseguido mejorar sus resultados? Quienes mejor se han adaptado a las circunstancias. Quienes han “digitalizado” sus procesos. Quienes han adaptado la forma de mostrar las propiedades de forma telemática, con elementos como “Jornadas de Puertas Abiertas Virtuales” (básicamente por vídeo emitido en directo), respondiendo a todas las preguntas de forma “virtual” y con Agentes con muy alto nivel en la lengua materna enfocada al país de origen de los posibles compradores.

En cuanto a nacionalidades de los antaño más habituales compradores, podríamos indicar lo siguiente:

  • Británicos: Gran desplome general. Las dificultades que el “Brexit” les impone para el permiso de residencia, junto con otros factores como la situación de la pandemia en origen y destino, han hecho que, al menos de momento, sea un mercado bastante retraído.
  • Franceses: Se está manteniendo su interés, e incluso aumentando.
  • Alemanes: Se ha detectado un gran aumento de en este mercado. Se trata de un perfil de comprador bastante exigente. Nos indican que “cuando preguntan algo, suelen saber ya la respuesta: te están probando para ver si sabes de qué hablas y, por tanto, para ver si eres alguien en quien confiar”. Por tanto, no cualquiera vale para trabajar con este perfil. Hacen falta Agentes muy bien formados y que, además, hablen perfectamente en alemán.
  • Belgas, Holandeses, Daneses… Es un mercado que, en general, se ha mantenido.
  • “Nórdicos” (suecos, noruegos, finlandeses): Se esperaba que fuera un mercado al alza pero, en la realidad, se ha mantenido.
  • Rusos: se han mantenido.

En resumen:

  • En el mundo inmobiliario de nuestra Región ha habido un desplome de hasta el 50% del mercado de compradores extranjeros. Sin embargo, ha habido incluso aumento de operaciones con aquellos Agentes Inmobiliarios que han sabido adaptarse a esta “nueva situación”.
  • Gran desplome del mercado de los británicos, mantenimiento con belgas, holandeses, Daneses y “Nórdicos”. Considerable aumento de los franceses y, sobre todo, de los alemanes (siendo este un mercado “muy exigente”).

¿Vas a heredar o comprar una vivienda? Cuidado con el impuesto extra de Hacienda

A la hora de heredar o comprar una vivienda, además del obligatorio Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) según el caso, la hacienda autonómica de la comunidad pertinente cobra un impuesto extra, conocido como “liquidación complementaria por comprobación de valores” ¿Por qué se paga de más con este impuesto? La administración valora las casas por encima del precio de la vivienda que se ha pagado en el ITP o ISD.

La liquidación complementaria por comprobación de valores

Es común que la hacienda autonómica que proceda, exija un pago suplementario en caso de heredar o comprar una vivienda.  Un pago en forma de reclamación tras la adquisición, ya que considera que el valor del inmueble es superior al estipulado en la escritura.

Este valor está marcado por las administraciones autonómicas y difieren del valor real, por lo que el valor de este pago no es correcto. Así, el comprador o heredero de una vivienda se encuentra en el medio de una situación donde la administración valora las viviendas de manera diferente al mercado, y al propietario le toca pagar los platos rotos. Además pueden producirse unos intereses de demora pautados por la administración.

La comprobación del valor

Cada CCAA comprueba que el valor del inmueble tributado coincide con el valor de la vivienda-un valor en base a sus propios parámetros-. El propietario, al realizar su declaración de la renta, ha tributado los valores fijados tanto en la escritura como en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

El artículo 57 de la Ley General Tributaria fija hasta siete métodos de valoración diferentes.

¿Cuál es el valor real de los bienes?

La base imponible en el impuesto de la compra o herencia es el valor real, y no lo el precio que se ha paga. La administración no tiene en cuenta la valoración de la escritura, y establece sus propios valores según la normativa.

¿A quién afecta la liquidación por comprobación de valores?

A todo aquel contribuyente que herede o compre una vivienda y la declare a Hacienda. En el momento que se declara un inmueble, la administración autonómica pasa a comprobar que los valores presentados se corresponden con sus propios criterios, que difieren de una comunidad a otra. Si hay una diferencia, pasa a reclamar el pago con demora de este impuesto.

¿Qué es el fondo de reserva?

Con anterioridad a la nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la existencia del fondo de reserva era recomendable, pero, en ningún caso, obligatoria. Esto ha cambiado y la Ley obliga a la creación del citado fondo en todas las comunidades de vecinos.

Podemos definir el fondo de reserva como el depósito de dinero, siempre disponible, que está destinado al pago de las obras de conservación y reparación de la finca. Como hemos dicho, es obligatoria su constitución, de hecho, viene recogida en el artículo 9 de dicha ley, dentro de las obligaciones que tienen todos los propietarios. Así, estarán obligados a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

La contribución a la dotación del fondo de reserva no es optativa, sino que la Ley la establece como una obligación de los propietarios y equipara su incumplimiento al incumplimiento de la obligación de contribuir con la cuota que le corresponda, pudiendo, por tanto, ser exigida judicialmente su aportación por la comunidad por medio del procedimiento monitorio. Esta aportación no es reembolsable, es decir, si el propietario abandona la comunidad (por ejemplo, vende su inmueble), no tiene derecho a reclamar la devolución de su aportación al fondo de reserva.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que, en ningún, caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario. Este límite actúa como un tope mínimo, pero las comunidades de propietarios pueden decidir reservar un fondo de un porcentaje mayor (por ejemplo, un 15 %).

Lo que no conviene es quedarse en el límite puesto que, entonces, el fondo no cumpliría su finalidad, ya que estaría dotado con una cantidad tan exigua que no bastaría para hacer frente al pago de ninguna obra de cierta envergadura que se llevara a cabo en la comunidad.

La Ley establece una única excepción a este porcentaje mínimo y será en el momento de su constitución, en el que el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

Con cargo al fondo de reserva, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

 

¿En qué momento ha de constituirse el fondo de reserva?

El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por parte de la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior al 28 de abril de 1999(fecha de entrada en vigor de la nueva Ley de Propiedad Horizontal).

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.

La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 (que tienen carácter obligatorio) se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario, se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.

¿Qué pasos seguir para comprar una vivienda al contado?

En primer lugar es importante considerar que, por ley, todos los gastos de la compraventa de una vivienda son por cuenta del comprador, excepto el impuesto de plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que tiene que abonarlo el vendedor.

Por eso es conveniente que un profesional, como un gestor o un abogado, guíe al comprador durante el proceso de compraventa del inmueble, para hacer todos los trámites de forma correcta.

Si la casa se adquiere a través de un agente inmobiliario, hay que solicitarle su número de colegiado. En el caso de que sea un promotor o constructor, se debe pedirle su CIF y los datos del Registro Mercantil. Y si es un particular, hay que requerirle su DNI.

También hay que solicitar al vendedor una copia de la escritura notarial que le acredite como propietario de la vivienda. Además, se deben comprobar los datos donde figura el número de registro, folio, finca, etc.

Por otro lado conviene cerciorarse de que el inmueble no posee cargas. Para ello, hay que acudir al Registro de la Propiedad y pedir una simple nota informativa en la que aparece el nombre del dueño y las cargas que, en su caso, pesan sobre el inmueble, como hipotecas, derechos de usufructo, condiciones resolutorias, embargos judiciales o administrativos u otras deudas. Esta nota cuesta unos 25 euros y tardan en proporcionarla entre 24 y 48 horas.

Si la casa está hipotecada, hay que exigir al propietario que cancele la hipoteca antes de comprarla o hacerlo ante notario en el mismo acto de compraventa y antes de firmar. Así, el vendedor recibe como precio el resultado de detraer el importe del préstamo pendiente. En el caso de que la hipoteca ya se haya pagado pero aún no se haya inscrito en el Registro, hay que reclamar al dueño que lo haga.

En el Registro se puede ver si el uso de la vivienda está atribuido a un miembro de una pareja en proceso de divorcio. En ese caso, conviene asegurarse de que esta persona firma también la venta. Asimismo, hay que comprobar que el inmueble no está alquilado.

Se debe solicitar en el ayuntamiento del municipio donde se ubica el piso o, bien, al propietario el último recibo de la contribución, para verificar que está al día del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

A través del administrador de la comunidad de propietarios, hay que comprobar que la vivienda está al corriente de pago en los gastos de la comunidad de vecinos y que no hay pendiente ninguna cuota por alguna reparación o derrama extraordinaria.

comprar vivienda

Cuando se pretende comprar una casa al contado, se entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal. Es el contrato de arras para reservar la vivienda. Si el contrato llega a buen término, esa cantidad formará parte del precio que se pagará.

Suscribir el contrato de compraventa. En él tienen que aparecer identificados tanto el comprador como el vendedor del piso (nombre y apellidos, edad, domicilio, NIF o CIF, en el caso de sociedades), además de la descripción del inmueble (el plano de la casa, la memoria de calidades, la superficie útil y construida, la referencia catastral y el estado de cargas).

Asimismo, hay que incluir el objeto del contrato con la cuantía de la venta y la forma de pago y abonar los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa. Si se ha hecho entrega de arras a cuenta del importe final, se debe hacer mención a la cantidad entregada, que será descontada. Además, hay que consignar la fecha para la formalización de la escritura pública, la declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde se ubique el piso y la fecha y la firma de todas las partes contratantes.

Escriturar el contrato de compraventa y registrarlo. Normalmente se firma primero el contrato de compraventa y luego se eleva a escritura pública. Cuando el contrato ha sido elevado a escritura pública, hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad del municipio donde radique la casa para que tenga efectos frente a terceras personas. Este paso es muy recomendable porque ofrece máximas garantías jurídicas.

Gastos que hay que tener en cuenta para comprar la vivienda.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) debe abonarlo el comprador en un plazo no superior a 30 días hábiles, que empieza a transcurrir a partir del día siguiente al del otorgamiento del contrato, del documento privado o de la escritura pública. El impuesto ha de pagarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, previa cumplimentación del impreso oficial establecido (el Modelo 600). Para ello, es necesario aportar el DNI o el CIF.

Otro gasto que hay que afrontar en la adquisición de una casa de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele ser el 6% o 7%, según la comunidad autónoma y, en algunos casos, según los condicionantes del comprador como su edad, ingresos, minusvalías, etc. Este porcentaje no se aplica sobre el importe de la vivienda, sino por el que figura en la escritura (dicha cantidad deberá estar acorde con las valoraciones que tiene la comunidad autónoma, con el fin de no recibir una inspección posterior. Los notarios suelen ser conocedores de estos precios).

Además hay que dar de alta los suministros básicos: luz, agua, gas y teléfono.

Y una vez realizada la compraventa y para que el piso figure a nombre del comprador, hay que registrarlo de forma oficial en el Registro de la Propiedad.

IRPH perpetuo: es ilegal y los bancos están obligados a devolverlo

Los abusos e intentos de estafa de la banca en cuestiones inmobiliarias tienen los días contados. Así, poco a poco la Justicia comienza equilibrar la balanza a favor de los afectados que han tenido que esperar durante años para obtener una sentencia que declara nula y abusiva – y por lo tanto ilegal- la cláusula hipotecaria donde se fijaba el IRPH perpetuo. ¿Las consecuencias de esta sentencia? Los bancos afectados están obligados a devolver la totalidad de las cantidades abonadas en exceso más los intereses legales de demora desde la primera cuota del préstamo.

Una sentencia reciente: IRPH ilegal

En el mes de marzo, el bufete de Abogados Sanahuga Miranda, lograba conseguir sentencia favorable en la que se dictamina que el IPRH perpetuo (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) fijado por ciertas entidades bancarios: es abusivo, ilegal y en consecuencia nulo.

Así, se hace justicia y los bancos tienen que pagar por el abuso del índice IRPH, que en palabras de la nota de prensa oficial del bufete al cargo “fue eliminado en 2013 por no ajustarse al coste de mercado y no ser calculado mediante una fórmula matemática objetiva”.

La sentencia ha sido dictada por la Audiencia Provincial de Girona, en su sección segunda, con nº 5/2018, de 11 de enero.

¿En qué consiste la sentencia sobre el IRPH?

La justicia declara ilegal IRPH perpetuo fijado por los bancos. Un índice que tal y como explicamos, la misma justicia eliminó en el año 2013 mediante la Disposición Adicional 15ª de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre.

Tras ello, los bancos intentaron eludir esta sentencia añadiendo ”un pequeño párrafo en la escritura” que altera el contrato gracias a la naturaleza ambigua de este y consiste en fijar el último IRPH desaparecido por pasar de variable a fijo.

Al seguir utilizando este índice, la Audiencia Provincial de Girona ha dictaminado que este párrafo supone un abuso para el consumidor del préstamo hipotecario, tal y como dicta la sentencia “esto hace entender como índice aplicable el IRPH Entidades, no el subsidiario fijo previsto en el contrato que no hace sino perpetuar un índice que ha sido suprimido”, considerando, a todas luces, que esto supone una falta de transparencia por no informar ni explicar con claridad al cliente el resultado y la cuota hipotecaria por la “desaparición de los índices de referencia principal y sustitutivo ” que conforma una configuración económica y jurídica especial.

Tal y como se indica en la nota publicada por el bufete,la abogada Estel Romero, abogada especialista en derecho bancario de Sanahuja Miranda Abogados aclara que  “esta sentencia obtenida por Sanahuja Miranda Abogados no sólo reconoce la nulidad de la fijación del IRPH perpetuo y su correspondiente devolución, sino que también declara la nulidad de la cláusula suelo y la de gastos de constitución de hipoteca”.

Las consecuencias son evidentes y los bancos están obligados a devolver las cantidades estafadas más los intereses de demora.

IRPH: una historia de idas y venidas judiciales

El año pasado, tras varias sentencias y demandas a nivel provincial y local, el Tribunal Supremo se pronunciaba contundente con respecto al, hasta entonces, abuso de los bancos que comercializaban este índice como más estable y menos volátil que el euríbor – y más barato- cuando en realidad, este índice ha resultado ser mucho más caro y perjudicial para los consumidores que el Euríbor. Ambos han fluctuado de igual forma, pero el IRPH siempre ha estado muy por encima del Euríbor.

Por ello, el Alto Tribunal dictaminaba en noviembre de 2017 que ”la mera referenciación a un tipo oficial como es el IRPH no implica falta de transparencia ni abuso, lo que no significa que no pueda demostrarse la falta de transparencia en otros casos”.

Tras esta sentencia, casi un millón de afectados conocían el desenlace a favor de los bancos de lo que ellos consideraban injusto e ilegal. En consecuencia, varios jueces se rebelaron contra el Tribunal Supremo y desoyeron las ratificaciones de este.

Con un panorama tan caótico al respecto del IRPH, parece que el Tribunal Superior de Justicia Europeo será el encargado de poner orden cuando decida pronunciar en el plazo de un par de años.

5 restricciones de la nueva ayuda al alquiler para mayores de 35 años

Cinco restricciones, y según la situación, desventajas, de la nueva ayuda al alquiler aprobada por el Gobierno.

La euforia inicial que generó el planteamiento de la subvención al alquiler ha dado paso a la resignación por la letra pequeña y restricciones más duras de lo presentado inicialmente por el Ministro de Fomento, Íñigo Gómez de la Serna. ¿Las restricciones? El umbral de ingresos es menor en la práctica y las zonas en las que se debe situar la residencia debe tener menos de 5.000 habitantes.  Unas limitaciones que dejan fuera del radio de acción a colectivos vulnerables en las grandes ciudades, por ejemplo.

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

Hace algún tiempo se  anunciaba que el Gobierno planteó ayudas destinadas al alquiler y compra de una vivienda para jóvenes y colectivos vulnerables. El objetivo de esta ayuda es atenuar, en la medida de lo posible, la subida desmedida del precio de la vivienda, que dificulta el acceso de la juventud al mercado residencial o el pago de la mismo por parte de los colectivos con menos recursos.

Así, tal y como se presentaba esta medida, ayudaría a paliar la precariedad residencial en la que se mueven los jóvenes y mayores de 65 años gracias a ayudas que rondan el 20% del valor para compra y 50% del alquiler para mayores de 35 años. En el caso de los mayores de 65 años, podrían acceder una ayuda por valor del 50% del alquiler u obtener 200 euros para las facturas de luz, gas, agua y comunidad.

El umbral de ingresos era de 22.365,42 euros anuales para jóvenes y 1.600 euros mensuales en la pensión de mayores de 65 años.

5 de los requisitos necesarios para ayuda del alquiler

Tras las primeras pinceladas presentadas, este mes se aprobaron las subvenciones definitivas y sus consecuentes restricciones que se presentan más duras para acceder a dichas ayudas.

  • La zona y el número de habitantes

El inmueble deberá estar en una localidad de menos de 5.000 habitantes.

  • Umbral de ingresos para hogares unipersonales

En un principio, el límite de ingresos anuales para menores de 35 años era de 22.558,77 euros, pero en la práctica, para hogares unipersonales, los ingresos deberán estar por debajo de 11.182,71 euros.

  • Umbral de ingresos hogares de dos o más personas

La ayuda que presentaba De La Serna de 22.558,77 euros es realmente para los casos de familia numerosa. Así, si cuando la unidad familiar esté compuesta por una pareja, este límite se fija en los 15.039,18 euros; si son tres personas, 18.798,98 euros.

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

Con respecto a la prioridad de acceso, esta se restringe a aquellos solicitando en los niveles más bajos, es decir, aquellos que no superen los ingresos citados anteriormente.

  • Cuantía de la subvención y límite de la renta

Para los mayores de 35 años, la subvención del alquiler será de hasta el 40% de la renta del alquiler. Cuando la renta mensual esté fijada entre 600 y 900 euros por encima de la media de precios del mercado, la subvención será del 30%.

Cabe destacar que las ayudas dependen en gran medida de las comunidades autónomas, por lo que la cuantía de las ayudas y el umbral de acceso podrá cambiar según la inversión de cada CCAA.

  • Las restricciones para los jubilados

La reducción del mínimo de los ingresos afecta a la subvención de mayores de 65 años, que también deberán cumplir con el límite de 11.182,71 euros cuando solo viva una persona y 15.039,18 en caso un matrimonio. La ayuda recibida en este caso es de un 50% de alquiler. La prioridad en el acceso a la ayuda será para los que menos ingresos tengan.

Una ayuda que ha perdido este colectivo con respecto al anterior plan es el subsidio de 200 euros al mes para gastos de mantenimiento, comunidad y suministros de servicio que el Ministerio ha eliminado al parecer, por tratarse de una ayuda social que ya existe, por lo que se conmutaban.

 

COAPI MURCIA