COAPI

Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

Las inmobiliarias rechazan el control de los alquileres

El sector inmobiliario mira con recelo las medidas del Gobierno central para controlar el precio de los alquileres ante la nueva situación económica sobrevenida por la guerra de Rusia contra Ucrania.

Desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de la Región de Murcia alertan de que el Ejecutivo está «empecinado en intervenir» en el mercado, con decisiones que «no solo afectan a las rentas más vulnerables».

El responsable de comunicación de la entidad, Jerónimo Jover, advierte de que es un precedente «muy peligroso», pues ese intervencionismo tiene un «efecto rebote» que acaba por tener «un resultado totalmente contrario al que se busca». Y todo ello, a pesar de que «parece ser que no va a afectar tanto como esperábamos», reconoce.

Porque, al final, se ha establecido el límite de la subida del 2% en el caso de los arrendamientos de grandes propietarios, permitiéndose, asimismo, que se produzca un aumento más concreto a través del acuerdo entre ambas partes. «Cuando la rentabilidad prevista por el arrendador se está cumpliendo, vemos que ya el propio mercado hace de freno», puntualiza Jover.

Precisamente, en una reciente encuesta colegial, realizada el pasado 17 de marzo, tras una pregunta expresa sobre la renovación de los alquileres según el IPC, se concluye que «el 57,1% de los alquileres que gestionan los API en la Región no se actualizan cuando el inquilino paga puntualmente y no da problemas».

Mientras, un 33,3% señala que siempre se hace la correspondiente actualización y el 9,5% restante admite que ahora sí empiezan a pedir la subida ante este último incremento serio del IPC. Así lo reconocen en sus respuestas más de un centenar de profesionales en una consulta que sigue activa.

Por otra parte, alertan de que «en situaciones con carencia de oferta, los arrendadores tienen más donde elegir», de forma que «los más perjudicados son los más desfavorecidos, a los que se pretende ayudar».

«La defensa de los colectivos más vulnerables debe ir, precisamente, en el sentido contrario. Si quieres que aparezca más oferta de alquiler, que es lo que baja el precio por la competencia, lo que debe hacerse es apoyar,  y no castigar, al arrendador. Hacer un efecto llamada, en vez de un efecto huida». Jover concluye que «vemos el mercado de forma profesional (oferta y demanda) y nos preocupa tener clientes arrendatarios a los que  no podemos conseguir la vivienda que necesitan».

 

Noticia Original “La Verdad” – 30/03/2022

LA VERDAD Inmobiliario

Alquiler 2022 en la Región de Murcia

En este artículo vamos a hablar de generalidades en la Región de Murcia, con el riesgo que ello conlleva.

Lo primero es saber de dónde venimos:

Empezamos con la “gran crisis” de entre 2008 a 2016, donde había mucho desempleo, mucha precariedad laboral y eso llevaba a que la gente estuviera fuera del mercado inmobiliario: se “refugiaban” en casas de familiares, segundas residencias de familiares, o donde buenamente podían.

Se seguían creando las mismas unidades familiares (recordemos el refrán de “el casado, casa quiere”). Pero esa demanda, por motivos económicos, se estaba “reteniendo”. Estaba claro que, en cuanto mejorara la situación económica y laboral, ésta “explotaría” (como a mediados de la primera década de este siglo ocurrió con el “Baby Boom” que aumentó tanto la demanda que llegamos a la conocida como “burbuja inmobiliaria”).

Hasta 2016, el mercado del alquiler existía, pero la oferta superaba a la demanda. Los precios estaban muy contenidos y, cuando un arrendador tenía a un inquilino que pagaba bien y sin retrasos, incluso era habitual que no le actualizara la renta.

A partir de 2016 empezó la reactivación económica y a fluir de nuevo la financiación hipotecaria. Se notó primero en el mercado de la compraventa, que se reactivó enseguida, pero con una contención de precios (al revés de lo que sucedía en el resto de España).

También empezó a reactivarse el mercado del alquiler. Fue subiendo gradualmente, pero, gracias a la seria reactivación de la compraventa, fue un auge “sostenido”.

La oferta de alquiler está basada, mayoritariamente, en “pequeños inversores” (muchas veces particulares que no venden su vivienda al comprar otra, o que disminuyen su ritmo de vida para comprar otra para mejorar sus futuras rentas, para que en un futuro sea para algún hijo…). Pero también hay “grandes tenedores” (como “fondos de inversión”), que hasta 2019 tenían una política habitual de habilitar y poner en alquiler las viviendas que adquirían para sacar una rentabilidad durante los 5 años que les obligaba la Ley, con idea de esperar a que subiera el mercado inmobiliario y luego vender.

Fue alrededor de 2019 cuando empezó a subir de manera más notable la demanda de alquiler. Justo cuando se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fue entonces cuando empezaron a subir más los precios, dado que la demanda superaba notablemente a la oferta. Y la Ley empeoró las cosas. Una modificación de la Ley que pretendía ayudar a los inquilinos, pero que el resultado que consiguió fue que los grandes tenedores paralizaran su política de sacar viviendas al mercado de alquiler (penalizados fiscalmente, alquileres de 7 años…), para pasarlas directamente al de venta. Eso hizo que la situación fuera cada vez peor en el mercado del alquiler (mucha más demanda, con menos oferta).

Para “paralizar” la oferta se dieron otros factores, como que la aplicación en la realidad del “desahucio exprés” no sea así (una media de dos años para poder “deshacerse” de un inquilino que no paga), la legislación consolidada y en ciernes que, para proteger al inquilino que queda en riesgo de exclusión social lo carga en el propietario de la vivienda, en vez de en la Administración, el desastroso fenómeno “okupa”, que nadie entiende… Sólo estos factores ya se consideraban como una “inseguridad jurídica”, que hizo que sobre todo el pequeño inversor se lo pensara dos veces antes de arriesgarse a compara para alquilar (lo que habría sido un aumento de la oferta de alquiler).

En 2019, en la Región de Murcia, los precios de venta seguían contenidos. Por ello, la rentabilidad del alquiler seguía siendo algo interesante. Aunque, por todo lo dicho anteriormente la oferta de viviendas en alquiler no subió lo que habría sido natural, aún había un cierto equilibrio.

Llegó 2020 y, con él, el confinamiento. Pánico en la economía. Eso hizo que la tendencia alcista en precios de alquiler se contuviera. Que, momentáneamente, bajara la demanda. Por eso, aunque también estaba mantenida la oferta, se “suavizó” la situación.

En 2021, ya con menos miedo a la pandemia y con situación laboral totalmente distinta (pleno empleo en algunas actividades como camareros y oficios de la construcción, y necesidad de nuevos trabajadores en alguno de ellos), volvimos a lo que empezaba a ocurrir en 2019: Subidas de precios, que hacían que los inversores volvieran a plantearse invertir (sacar más viviendas al mercado de alquiler). Pero se empezó a habar de nuevas medidas políticas de limitaciones de precios, y otras medidas que claramente perjudicaban a los propietarios.

Eso hizo, y está haciendo, que en las localidades donde se pueda estimar que los alquileres puedan tensionarse, se pensaran mucho más cada operación. Que en vez de operar en el “mercado libre”, se dedicaran a buscar “sogas de ahorcado” por miedo a que bajara drásticamente la rentabilidad, o que llegara un momento en que esta no existiera. Un tipo de viviendas que no existen, lo que equivale a que no se hacen las operaciones… En fin, unos rumores sobre una política que volvía a pretender que el ahorrador tuviera que realizar el fin social que le corresponde a la Administración. Resultado: menor aumento de la oferta de alquiler de lo que sería natural en un mercado libre.

Se oye muchas veces que la vivienda no es algo para mercadear. Que es un bien social y un derecho reconocido en la Constitución. Y en ello estaríamos de acuerdo si la inversión la hiciera la Administración. Lo que realmente es la vivienda es un bien caro. Una inversión muy grande con la que un pequeño ahorrador puede llegar a arruinarse (como ya ocurrió con la “gran crisis”).

Con todos estos antecedentes, vamos a hablar de la situación actual y de las perspectivas a corto plazo (en concreto para este año 2022).

Si, como parece que está ocurriendo a pesar de la pandemia, la situación económica y laboral (en general) sigue mejorando, está claro que seguirá aumentando la demanda de alquiler.

Si no se consigue que aumente también la oferta, tenemos un problema (muchos “pujando” por lo mismo, ineludiblemente llevan a una subida de precios). Pero no es el precio el único problema. Si no hay oferta para todos, es normal que los propietarios tengan varios inquilinos entre los que elegir. Y, como es lógico, elegirán a los mejores, a los que le den mayor seguridad. Eso lleva ineludiblemente a que quienes se queden “fuera” sean los más desfavorecidos.

Desde el mismo momento en que los propietarios (o los que podrían llegar a serlo) de viviendas en alquiler sientan que tienen inseguridad en la inversión, buscarán otras vías. Eso perjudica seriamente al mercado, pues no aumenta la oferta

Veamos ahora unos datos de las medias (con el riesgo que ello conlleva) de los precios de alquileres en algunas de las principales ciudades de la Región de Murcia. Para ello, estandarizamos una “vivienda tipo”, de tres dormitorios con ascensor. Hay que tener en cuenta que esto es sólo una orientación, pues hay muchos factores que influyen (y pueden subir o bajar los precios indicados), como antigüedad, estado de conservación de la vivienda o del edificio, si da o no a una vía principal, el vecindario del edificio, las piezas exteriores, la altura, las vistas, el equipamiento público y comercial más cercano, la cercanía de paradas de transporte público… Así tenemos:

MURCIA CASCO URBANO:

Zona Juan Carlos I: Entre 800 y 900 € / mes.

Zona Juan de Borbón: Entre 700 y 800 € / mes.

Zona Ronda Sur: Entre 650 y 700 € / mes.

Barrio del Carmen: Entre 600 y 700 € / mes.

Zona Centro Histórico: Entre 800 y 1.300 € / mes.

Zona Santiago el Mayor: Unos 600 € / mes.

Zona Barrio del Progreso: Unos 600 € / mes.

Zona San Andrés: Entre 600 y 700 € / mes.

Pedanías de Murcia: Unos 600 € / mes.

CARTAGENA:

Entre 500 y 600 € / mes.

LORCA

Entre 500 y 600 € / mes.

Otra tipología de alquiler que se está empezando a dar en la Región es algo que ya ocurre en otras. Es un “negocio” que suele empezar como “subarriendo por habitaciones”. Es decir, un arrendatario empieza a subarrendar habitaciones de una o varias casas que ha alquilado (generando un negocio, muchas veces “en negro” y no consentido en los contratos). Visto esto por los propietarios, ya hay algunos que empiezan a hacerlo directamente: el alquiler por habitaciones.

El precio que se está cobrando (casi siempre con luz, agua e internet incluidos) es de entre 200 y 250 € / mes por habitación. Esos precios, más o menos, son los que se suelen dar en todas las localidades y zonas (en principio se hace con viviendas de “gama baja”).

Y, siguiendo con las expectativas para 2022, continuamos diciendo que el IPC hasta diciembre ha sido superior al 6,5%, por lo que ya va a haber una gran subida de forma “natural” (una subida equivalente al IPC es equivalente a que no haya subida, aunque los sueldos no hayan llegado a esas subidas…). Pero calculamos que, por la diferencia entre oferta y demanda, puede haber un incremento de precios para los nuevos alquileres entre el 6 y el 8% (lo que realmente no resulta excesivo, pues equivaldría a menos de un 1,5%, a pesar de la gran diferencia observada).

En cuanto a qué debería pasar para que el alquiler no sea un problema, como concepto, la solución es sencilla: fomentar que aparezca más oferta, para volver al equilibrio oferta-demanda.

¿Cómo conseguirlo? Aquí viene lo difícil. Pero, aún sin desarrollarlo en este momento, pues no es el objeto de este artículo, hablaremos de algunas líneas generales:

  • Dotar al alquiler de seguridad jurídica, acabando con rumores y políticas ideológicas: pasar a políticas de economía y, sobre todo, prácticas. Para ello, los políticos deberían dejarse asesorar por los profesionales del sector inmobiliario y de la economía.
  • Que la política e inversión social, muy necesaria, sea asumida por la Administración, no intentando cargarla a los propietarios de viviendas en alquiler.
  • Que resulte fácil y rápido para un propietario recuperar una vivienda con un inquilino que no abone la renta (o de un “okupa”).
  • No “discriminar” a los “grandes tenedores”, de forma que no teman sacar viviendas al mercado de alquiler.
  • Apoyar la compra para alquilar (impuestos tanto de compra como sobre ingresos por la renta).
  • Para evitar el “envejecimiento” o falta de equipamiento del parque de viviendas en alquiler, ayudas a la rehabilitación, mejora energética…
  • Fomentar el propio mercado de la compraventa (pues el usuario final que compra desaparece como demanda de alquiler, ayudando a bajar ésta).
  • Otras medidas que ahora no enumeraremos para no alargar excesivamente este artículo.

Es decir, si lo que se pretende es aumentar la oferta, se debe fomentar (y no castigar) la oferta. Y el fomento deben ser beneficios (no “castigos”).

Es decir, creemos en nuestra economía de “libre mercado” (conjunción de oferta y demanda), más que en otros tipos de economía que se ha demostrado que no funcionan (como, y sólo a modo de ejemplo, precios marcados por la Administración).

Recordemos que es este un tema que preocupa mucho a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, pues tan clientes son propietarios como inquilinos. Que cuanto más altas sean las rentas, más difícil es para nosotros gestionar operaciones de alquiler. Aunque leyendo este artículo pueda llegar a parecer que nos ponemos de parte del propietario, no es así en realidad. Todo el rato hemos estado hablando del libre mercado: la conjunción de oferta y demanda. Y el desequilibrio o la carestía de una u otra siempre nos preocupa.

Por tanto, comprendemos muy bien la situación de los arrendatarios (incluso muchos de nosotros también lo somos). Nos gustaría mucho que hubiera más oferta de alquiler que hiciera que los precios bajaran, por eso nos pronunciamos en cuanto a posibles medidas tendentes a aumentar la oferta, lo que llevaría a que fuera el propio mercado el que limite los precios.

Artículo redactado por Jerónimo Jover – responsable del Departamento de CDE (Comunicación, Datos y Estudios) del Colegio Oficial y Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Región de Murcia.

Para su realización se ha contado con datos del propio Colegio Oficial y con entrevistas y opiniones de varios Colegiados y Asociados de distintas zonas.

Bono Joven para alquiler

El “bono joven” para el alquiler es una buena idea para ayudar a los más jóvenes a emanciparse.

Es una ayuda que entendemos interesante, pues hace ya muchos años que, por ciertos factores (inestabilidad laboral, bajos salarios, precios de alquiler al alza…), la edad de “emancipación” se va elevando cada año.

Pero esta medida, por sí sola, entendemos que es insuficiente.

El problema de fondo es que, al ser la demanda de pisos de alquiler cada vez más superior a la oferta, este tipo de ayudas, por sí solas, lo único que probablemente consigan es “inflación” en los precios.

Para atajar de verdad el problema, se pretende hacer lo contrario a lo que se debería hacer. No se puede pretender que aumente la oferta, “atacando” a la oferta. La política debería ser al revés: potenciar la oferta. Medidas como seguridad jurídica ante impagos u “okupaciones”, beneficios fiscales potenciados para alquileres o compras con finalidad de alquilar, ayudas a “actualización” de viviendas en alquiler…

No olvidemos que en nuestro tipo de economía de “mercado libre” los precios se marcan con la confluencia de oferta y demanda. Siempre que la oferta es inferior a la demanda es natural una subida de precios (hay más “pujando” por lo mismo), ampliación de “filtros” a inquilinos (que siempre perjudican a los más desfavorecidos) … En otro tipo de economías se han marcado otras políticas (limitaciones de precios, entre ellas), que nunca han funcionado.

Otra forma de potenciar el “destensionamiento” de los precios de alquiler, en la que no corresponde entrar ahora, podría ser incentivar el mercado de la compraventa.

Pero entendemos que el tema que nos concierne (“bono joven”), si no va acompañado de políticas tendentes a aumentar la oferta, lo único que conseguiría sería “inflacionar” el mercado de alquiler, beneficiando a los jóvenes (que automáticamente tendrían más dinero para alquilar), en claro perjuicio para todos los demás colectivos, que se pueden ver aún más marginados (sobre todo los más desfavorecidos). Todo ello con un más que probable aumento de precios, al haber “más dinero en la calle” para este fin.

El mercado inmobiliario de los compradores europeos no residentes en la Región de Murcia

Consultado con Agentes inmobiliarios de COAPI Murcia especialistas en este mercado, los datos obtenidos han sido los siguientes:

Aunque hay quien ha realizado más operaciones incluso que en 2019, la tónica general ha sido de un desplome de hasta un 50%. El motivo ha sido claro: este tipo de compradores apenas ha tenido posibilidad de llegar a nuestra Comunidad Autónoma.

¿Quiénes han conseguido mejorar sus resultados? Quienes mejor se han adaptado a las circunstancias. Quienes han “digitalizado” sus procesos. Quienes han adaptado la forma de mostrar las propiedades de forma telemática, con elementos como “Jornadas de Puertas Abiertas Virtuales” (básicamente por vídeo emitido en directo), respondiendo a todas las preguntas de forma “virtual” y con Agentes con muy alto nivel en la lengua materna enfocada al país de origen de los posibles compradores.

En cuanto a nacionalidades de los antaño más habituales compradores, podríamos indicar lo siguiente:

  • Británicos: Gran desplome general. Las dificultades que el “Brexit” les impone para el permiso de residencia, junto con otros factores como la situación de la pandemia en origen y destino, han hecho que, al menos de momento, sea un mercado bastante retraído.
  • Franceses: Se está manteniendo su interés, e incluso aumentando.
  • Alemanes: Se ha detectado un gran aumento de en este mercado. Se trata de un perfil de comprador bastante exigente. Nos indican que “cuando preguntan algo, suelen saber ya la respuesta: te están probando para ver si sabes de qué hablas y, por tanto, para ver si eres alguien en quien confiar”. Por tanto, no cualquiera vale para trabajar con este perfil. Hacen falta Agentes muy bien formados y que, además, hablen perfectamente en alemán.
  • Belgas, Holandeses, Daneses… Es un mercado que, en general, se ha mantenido.
  • “Nórdicos” (suecos, noruegos, finlandeses): Se esperaba que fuera un mercado al alza pero, en la realidad, se ha mantenido.
  • Rusos: se han mantenido.

En resumen:

  • En el mundo inmobiliario de nuestra Región ha habido un desplome de hasta el 50% del mercado de compradores extranjeros. Sin embargo, ha habido incluso aumento de operaciones con aquellos Agentes Inmobiliarios que han sabido adaptarse a esta “nueva situación”.
  • Gran desplome del mercado de los británicos, mantenimiento con belgas, holandeses, Daneses y “Nórdicos”. Considerable aumento de los franceses y, sobre todo, de los alemanes (siendo este un mercado “muy exigente”).

20200424 – Imagen Digital I

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