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Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

¿Vas a heredar o comprar una vivienda? Cuidado con el impuesto extra de Hacienda

A la hora de heredar o comprar una vivienda, además del obligatorio Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) según el caso, la hacienda autonómica de la comunidad pertinente cobra un impuesto extra, conocido como “liquidación complementaria por comprobación de valores” ¿Por qué se paga de más con este impuesto? La administración valora las casas por encima del precio de la vivienda que se ha pagado en el ITP o ISD.

La liquidación complementaria por comprobación de valores

Es común que la hacienda autonómica que proceda, exija un pago suplementario en caso de heredar o comprar una vivienda.  Un pago en forma de reclamación tras la adquisición, ya que considera que el valor del inmueble es superior al estipulado en la escritura.

Este valor está marcado por las administraciones autonómicas y difieren del valor real, por lo que el valor de este pago no es correcto. Así, el comprador o heredero de una vivienda se encuentra en el medio de una situación donde la administración valora las viviendas de manera diferente al mercado, y al propietario le toca pagar los platos rotos. Además pueden producirse unos intereses de demora pautados por la administración.

La comprobación del valor

Cada CCAA comprueba que el valor del inmueble tributado coincide con el valor de la vivienda-un valor en base a sus propios parámetros-. El propietario, al realizar su declaración de la renta, ha tributado los valores fijados tanto en la escritura como en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

El artículo 57 de la Ley General Tributaria fija hasta siete métodos de valoración diferentes.

¿Cuál es el valor real de los bienes?

La base imponible en el impuesto de la compra o herencia es el valor real, y no lo el precio que se ha paga. La administración no tiene en cuenta la valoración de la escritura, y establece sus propios valores según la normativa.

¿A quién afecta la liquidación por comprobación de valores?

A todo aquel contribuyente que herede o compre una vivienda y la declare a Hacienda. En el momento que se declara un inmueble, la administración autonómica pasa a comprobar que los valores presentados se corresponden con sus propios criterios, que difieren de una comunidad a otra. Si hay una diferencia, pasa a reclamar el pago con demora de este impuesto.

¿Qué es el fondo de reserva?

Con anterioridad a la nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la existencia del fondo de reserva era recomendable, pero, en ningún caso, obligatoria. Esto ha cambiado y la Ley obliga a la creación del citado fondo en todas las comunidades de vecinos.

Podemos definir el fondo de reserva como el depósito de dinero, siempre disponible, que está destinado al pago de las obras de conservación y reparación de la finca. Como hemos dicho, es obligatoria su constitución, de hecho, viene recogida en el artículo 9 de dicha ley, dentro de las obligaciones que tienen todos los propietarios. Así, estarán obligados a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

La contribución a la dotación del fondo de reserva no es optativa, sino que la Ley la establece como una obligación de los propietarios y equipara su incumplimiento al incumplimiento de la obligación de contribuir con la cuota que le corresponda, pudiendo, por tanto, ser exigida judicialmente su aportación por la comunidad por medio del procedimiento monitorio. Esta aportación no es reembolsable, es decir, si el propietario abandona la comunidad (por ejemplo, vende su inmueble), no tiene derecho a reclamar la devolución de su aportación al fondo de reserva.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que, en ningún, caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario. Este límite actúa como un tope mínimo, pero las comunidades de propietarios pueden decidir reservar un fondo de un porcentaje mayor (por ejemplo, un 15 %).

Lo que no conviene es quedarse en el límite puesto que, entonces, el fondo no cumpliría su finalidad, ya que estaría dotado con una cantidad tan exigua que no bastaría para hacer frente al pago de ninguna obra de cierta envergadura que se llevara a cabo en la comunidad.

La Ley establece una única excepción a este porcentaje mínimo y será en el momento de su constitución, en el que el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

Con cargo al fondo de reserva, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

 

¿En qué momento ha de constituirse el fondo de reserva?

El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por parte de la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior al 28 de abril de 1999(fecha de entrada en vigor de la nueva Ley de Propiedad Horizontal).

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.

La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 (que tienen carácter obligatorio) se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario, se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.

¿Qué pasos seguir para comprar una vivienda al contado?

En primer lugar es importante considerar que, por ley, todos los gastos de la compraventa de una vivienda son por cuenta del comprador, excepto el impuesto de plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que tiene que abonarlo el vendedor.

Por eso es conveniente que un profesional, como un gestor o un abogado, guíe al comprador durante el proceso de compraventa del inmueble, para hacer todos los trámites de forma correcta.

Si la casa se adquiere a través de un agente inmobiliario, hay que solicitarle su número de colegiado. En el caso de que sea un promotor o constructor, se debe pedirle su CIF y los datos del Registro Mercantil. Y si es un particular, hay que requerirle su DNI.

También hay que solicitar al vendedor una copia de la escritura notarial que le acredite como propietario de la vivienda. Además, se deben comprobar los datos donde figura el número de registro, folio, finca, etc.

Por otro lado conviene cerciorarse de que el inmueble no posee cargas. Para ello, hay que acudir al Registro de la Propiedad y pedir una simple nota informativa en la que aparece el nombre del dueño y las cargas que, en su caso, pesan sobre el inmueble, como hipotecas, derechos de usufructo, condiciones resolutorias, embargos judiciales o administrativos u otras deudas. Esta nota cuesta unos 25 euros y tardan en proporcionarla entre 24 y 48 horas.

Si la casa está hipotecada, hay que exigir al propietario que cancele la hipoteca antes de comprarla o hacerlo ante notario en el mismo acto de compraventa y antes de firmar. Así, el vendedor recibe como precio el resultado de detraer el importe del préstamo pendiente. En el caso de que la hipoteca ya se haya pagado pero aún no se haya inscrito en el Registro, hay que reclamar al dueño que lo haga.

En el Registro se puede ver si el uso de la vivienda está atribuido a un miembro de una pareja en proceso de divorcio. En ese caso, conviene asegurarse de que esta persona firma también la venta. Asimismo, hay que comprobar que el inmueble no está alquilado.

Se debe solicitar en el ayuntamiento del municipio donde se ubica el piso o, bien, al propietario el último recibo de la contribución, para verificar que está al día del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

A través del administrador de la comunidad de propietarios, hay que comprobar que la vivienda está al corriente de pago en los gastos de la comunidad de vecinos y que no hay pendiente ninguna cuota por alguna reparación o derrama extraordinaria.

comprar vivienda

Cuando se pretende comprar una casa al contado, se entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal. Es el contrato de arras para reservar la vivienda. Si el contrato llega a buen término, esa cantidad formará parte del precio que se pagará.

Suscribir el contrato de compraventa. En él tienen que aparecer identificados tanto el comprador como el vendedor del piso (nombre y apellidos, edad, domicilio, NIF o CIF, en el caso de sociedades), además de la descripción del inmueble (el plano de la casa, la memoria de calidades, la superficie útil y construida, la referencia catastral y el estado de cargas).

Asimismo, hay que incluir el objeto del contrato con la cuantía de la venta y la forma de pago y abonar los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa. Si se ha hecho entrega de arras a cuenta del importe final, se debe hacer mención a la cantidad entregada, que será descontada. Además, hay que consignar la fecha para la formalización de la escritura pública, la declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde se ubique el piso y la fecha y la firma de todas las partes contratantes.

Escriturar el contrato de compraventa y registrarlo. Normalmente se firma primero el contrato de compraventa y luego se eleva a escritura pública. Cuando el contrato ha sido elevado a escritura pública, hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad del municipio donde radique la casa para que tenga efectos frente a terceras personas. Este paso es muy recomendable porque ofrece máximas garantías jurídicas.

Gastos que hay que tener en cuenta para comprar la vivienda.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) debe abonarlo el comprador en un plazo no superior a 30 días hábiles, que empieza a transcurrir a partir del día siguiente al del otorgamiento del contrato, del documento privado o de la escritura pública. El impuesto ha de pagarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, previa cumplimentación del impreso oficial establecido (el Modelo 600). Para ello, es necesario aportar el DNI o el CIF.

Otro gasto que hay que afrontar en la adquisición de una casa de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele ser el 6% o 7%, según la comunidad autónoma y, en algunos casos, según los condicionantes del comprador como su edad, ingresos, minusvalías, etc. Este porcentaje no se aplica sobre el importe de la vivienda, sino por el que figura en la escritura (dicha cantidad deberá estar acorde con las valoraciones que tiene la comunidad autónoma, con el fin de no recibir una inspección posterior. Los notarios suelen ser conocedores de estos precios).

Además hay que dar de alta los suministros básicos: luz, agua, gas y teléfono.

Y una vez realizada la compraventa y para que el piso figure a nombre del comprador, hay que registrarlo de forma oficial en el Registro de la Propiedad.

IRPH perpetuo: es ilegal y los bancos están obligados a devolverlo

Los abusos e intentos de estafa de la banca en cuestiones inmobiliarias tienen los días contados. Así, poco a poco la Justicia comienza equilibrar la balanza a favor de los afectados que han tenido que esperar durante años para obtener una sentencia que declara nula y abusiva – y por lo tanto ilegal- la cláusula hipotecaria donde se fijaba el IRPH perpetuo. ¿Las consecuencias de esta sentencia? Los bancos afectados están obligados a devolver la totalidad de las cantidades abonadas en exceso más los intereses legales de demora desde la primera cuota del préstamo.

Una sentencia reciente: IRPH ilegal

En el mes de marzo, el bufete de Abogados Sanahuga Miranda, lograba conseguir sentencia favorable en la que se dictamina que el IPRH perpetuo (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) fijado por ciertas entidades bancarios: es abusivo, ilegal y en consecuencia nulo.

Así, se hace justicia y los bancos tienen que pagar por el abuso del índice IRPH, que en palabras de la nota de prensa oficial del bufete al cargo “fue eliminado en 2013 por no ajustarse al coste de mercado y no ser calculado mediante una fórmula matemática objetiva”.

La sentencia ha sido dictada por la Audiencia Provincial de Girona, en su sección segunda, con nº 5/2018, de 11 de enero.

¿En qué consiste la sentencia sobre el IRPH?

La justicia declara ilegal IRPH perpetuo fijado por los bancos. Un índice que tal y como explicamos, la misma justicia eliminó en el año 2013 mediante la Disposición Adicional 15ª de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre.

Tras ello, los bancos intentaron eludir esta sentencia añadiendo ”un pequeño párrafo en la escritura” que altera el contrato gracias a la naturaleza ambigua de este y consiste en fijar el último IRPH desaparecido por pasar de variable a fijo.

Al seguir utilizando este índice, la Audiencia Provincial de Girona ha dictaminado que este párrafo supone un abuso para el consumidor del préstamo hipotecario, tal y como dicta la sentencia “esto hace entender como índice aplicable el IRPH Entidades, no el subsidiario fijo previsto en el contrato que no hace sino perpetuar un índice que ha sido suprimido”, considerando, a todas luces, que esto supone una falta de transparencia por no informar ni explicar con claridad al cliente el resultado y la cuota hipotecaria por la “desaparición de los índices de referencia principal y sustitutivo ” que conforma una configuración económica y jurídica especial.

Tal y como se indica en la nota publicada por el bufete,la abogada Estel Romero, abogada especialista en derecho bancario de Sanahuja Miranda Abogados aclara que  “esta sentencia obtenida por Sanahuja Miranda Abogados no sólo reconoce la nulidad de la fijación del IRPH perpetuo y su correspondiente devolución, sino que también declara la nulidad de la cláusula suelo y la de gastos de constitución de hipoteca”.

Las consecuencias son evidentes y los bancos están obligados a devolver las cantidades estafadas más los intereses de demora.

IRPH: una historia de idas y venidas judiciales

El año pasado, tras varias sentencias y demandas a nivel provincial y local, el Tribunal Supremo se pronunciaba contundente con respecto al, hasta entonces, abuso de los bancos que comercializaban este índice como más estable y menos volátil que el euríbor – y más barato- cuando en realidad, este índice ha resultado ser mucho más caro y perjudicial para los consumidores que el Euríbor. Ambos han fluctuado de igual forma, pero el IRPH siempre ha estado muy por encima del Euríbor.

Por ello, el Alto Tribunal dictaminaba en noviembre de 2017 que ”la mera referenciación a un tipo oficial como es el IRPH no implica falta de transparencia ni abuso, lo que no significa que no pueda demostrarse la falta de transparencia en otros casos”.

Tras esta sentencia, casi un millón de afectados conocían el desenlace a favor de los bancos de lo que ellos consideraban injusto e ilegal. En consecuencia, varios jueces se rebelaron contra el Tribunal Supremo y desoyeron las ratificaciones de este.

Con un panorama tan caótico al respecto del IRPH, parece que el Tribunal Superior de Justicia Europeo será el encargado de poner orden cuando decida pronunciar en el plazo de un par de años.

5 restricciones de la nueva ayuda al alquiler para mayores de 35 años

Cinco restricciones, y según la situación, desventajas, de la nueva ayuda al alquiler aprobada por el Gobierno.

La euforia inicial que generó el planteamiento de la subvención al alquiler ha dado paso a la resignación por la letra pequeña y restricciones más duras de lo presentado inicialmente por el Ministro de Fomento, Íñigo Gómez de la Serna. ¿Las restricciones? El umbral de ingresos es menor en la práctica y las zonas en las que se debe situar la residencia debe tener menos de 5.000 habitantes.  Unas limitaciones que dejan fuera del radio de acción a colectivos vulnerables en las grandes ciudades, por ejemplo.

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

Hace algún tiempo se  anunciaba que el Gobierno planteó ayudas destinadas al alquiler y compra de una vivienda para jóvenes y colectivos vulnerables. El objetivo de esta ayuda es atenuar, en la medida de lo posible, la subida desmedida del precio de la vivienda, que dificulta el acceso de la juventud al mercado residencial o el pago de la mismo por parte de los colectivos con menos recursos.

Así, tal y como se presentaba esta medida, ayudaría a paliar la precariedad residencial en la que se mueven los jóvenes y mayores de 65 años gracias a ayudas que rondan el 20% del valor para compra y 50% del alquiler para mayores de 35 años. En el caso de los mayores de 65 años, podrían acceder una ayuda por valor del 50% del alquiler u obtener 200 euros para las facturas de luz, gas, agua y comunidad.

El umbral de ingresos era de 22.365,42 euros anuales para jóvenes y 1.600 euros mensuales en la pensión de mayores de 65 años.

5 de los requisitos necesarios para ayuda del alquiler

Tras las primeras pinceladas presentadas, este mes se aprobaron las subvenciones definitivas y sus consecuentes restricciones que se presentan más duras para acceder a dichas ayudas.

  • La zona y el número de habitantes

El inmueble deberá estar en una localidad de menos de 5.000 habitantes.

  • Umbral de ingresos para hogares unipersonales

En un principio, el límite de ingresos anuales para menores de 35 años era de 22.558,77 euros, pero en la práctica, para hogares unipersonales, los ingresos deberán estar por debajo de 11.182,71 euros.

  • Umbral de ingresos hogares de dos o más personas

La ayuda que presentaba De La Serna de 22.558,77 euros es realmente para los casos de familia numerosa. Así, si cuando la unidad familiar esté compuesta por una pareja, este límite se fija en los 15.039,18 euros; si son tres personas, 18.798,98 euros.

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

Con respecto a la prioridad de acceso, esta se restringe a aquellos solicitando en los niveles más bajos, es decir, aquellos que no superen los ingresos citados anteriormente.

  • Cuantía de la subvención y límite de la renta

Para los mayores de 35 años, la subvención del alquiler será de hasta el 40% de la renta del alquiler. Cuando la renta mensual esté fijada entre 600 y 900 euros por encima de la media de precios del mercado, la subvención será del 30%.

Cabe destacar que las ayudas dependen en gran medida de las comunidades autónomas, por lo que la cuantía de las ayudas y el umbral de acceso podrá cambiar según la inversión de cada CCAA.

  • Las restricciones para los jubilados

La reducción del mínimo de los ingresos afecta a la subvención de mayores de 65 años, que también deberán cumplir con el límite de 11.182,71 euros cuando solo viva una persona y 15.039,18 en caso un matrimonio. La ayuda recibida en este caso es de un 50% de alquiler. La prioridad en el acceso a la ayuda será para los que menos ingresos tengan.

Una ayuda que ha perdido este colectivo con respecto al anterior plan es el subsidio de 200 euros al mes para gastos de mantenimiento, comunidad y suministros de servicio que el Ministerio ha eliminado al parecer, por tratarse de una ayuda social que ya existe, por lo que se conmutaban.

 

COAPI MURCIA